Decreto 406/2026: se reglamentan las exenciones en Ganancias para alquiler de vivienda y venta de inmuebles

El antecedente: la Ley 27.802 dejó el beneficio escrito, pero sin reglamentar.

El Decreto 406/2026 (BO 01/06/2026) reglamenta dos exenciones que la Ley 27.802 de Modernización Laboral (BO 06/03/2026) había incorporado a la Ley de Impuesto a las Ganancias a través de su artículo 192. Ese artículo sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la LIG con dos efectos: por un lado, eximió del gravamen a las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación, con efectos para los períodos fiscales iniciados a partir del 1/1/2026; por otro, incorporó una dispensa para el resultado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles alcanzados por el artículo 99 de la LIG —el impuesto cedular del 15%— para operaciones realizadas a partir del 1/1/2026. La exención sobre alquileres era de aplicación directa, pero la dispensa sobre venta de inmuebles quedó sujeta a reglamentación, que es lo que ahora dicta el Decreto 406/2026.

Qué define el decreto

El Decreto 406/2026 sustituye el artículo 83 del Decreto reglamentario 862/2019 y precisa el concepto de "casa-habitación": el inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, calificación que en el caso de la franquicia por locación se refiere a la vivienda del locatario o sublocatario (art. 1°). La exención alcanza a todas las unidades que el locador afecte a ese destino, incluye los importes por muebles, accesorios y servicios suministrados por el propietario, y se aplica a las ganancias devengadas desde el 1/1/2026 con independencia de la fecha del contrato (art. 1°). En materia de venta, el artículo 2° incorpora un artículo a continuación del 83 del decreto reglamentario: confirma que personas humanas y sucesiones indivisas —residentes en el país o en el exterior— gozan de la exención sobre resultados por enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles situados en Argentina comprendidos en el artículo 99 de la LIG, configurándose la enajenación según el artículo 3° de la ley y la transferencia de derechos según el artículo 254 del reglamento (incluida la cesión del boleto de compraventa sin posesión). El artículo 3° agrega un párrafo al segundo artículo sin número posterior al 204, sobre la deducción del locador. El decreto entró en vigencia el día de su publicación (art. 4°).

La bajada a la práctica para empresas y profesionales

El beneficio está acotado a personas humanas y sucesiones indivisas no habitualistas. El artículo 99 de la LIG nunca alcanzó a quienes realizan compraventa de inmuebles en forma habitual con ánimo de lucro —desarrolladores, constructoras, operadores inmobiliarios—, que tributan por el régimen general de Ganancias; para ellos, la situación no cambia. La empresa, entonces, no es destinataria directa de la exención, pero el decreto importa para tres situaciones prácticas: la inversión inmobiliaria de personas humanas (ventas ocasionales de propiedades adquiridas desde el 1/1/2018 dejan de tributar el 15% cedular), la planificación de quien arrienda vivienda (la renta por alquiler de casa-habitación queda exenta), y la operatoria de adquirentes y escribanos como agentes de retención, que deben adecuar su práctica al nuevo marco. Quedan zonas grises que conviene advertir: la exención no menciona expresamente la cesión de derechos fiduciarios, por lo que la venta de unidades en pozo a través de fideicomisos —forma masiva en Argentina— podría quedar fuera del beneficio y seguir tributando; y la línea entre venta ocasional y habitualidad sigue siendo el eje del análisis caso por caso, sin que el decreto fije parámetros cuantitativos. Cada operación requiere verificar destino del inmueble, carácter del vendedor y fecha de la operación.

aviso_342624.pdf

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*Fuentes: Decreto 406/2026 (BO 01/06/2026, aviso N° 36991/26); Ley 27.802, art. 192 (BO 06/03/2026); art. 26 inc. n), art. 99 y art. 254 LIG (t.o. 2019); Decreto reglamentario 862/2019.*